В чём основные плюсы и минусы каждого фонда недвижимостей: девелоперского, строительного, рентного, земельного и ипотечного?

Эти вопросы взаимосвязаны. Девелоперский фонд, с одной стороны обладает привлекательной профессиональной доходчивостью. С другой – высокие риски, связанные с наличием подрядчиков (а в России это предполагает возможность различных злоупотреблений) сразу сужают круг инвесторов до профессионалов, вкладывающих в недвижимость.

Девелоперские проекты – это, как правило, большие капиталовложения в один объект. Соответственно, возникают сложности с диверсификацией и текущей оценкой активов. Кроме того, доходность объектов коммерческой недвижимости очень сильно зависит от правильной концепции. Ошибка в концепции может свести на нет всю ожидаемую доходность, и таких неудачных проектов на рынке хватает.

Эти фонды ориентированы, как правило, на узкий круг крупных профессиональных инвесторов и предлагают очень высокий порог для входа. Аналогичная ситуация и для земельных фондов, но в этом случае дополнительным минусом являются юридические риски связанные с осуществлением сделок с землёй
 
Рентные и ипотечные фонды обладают высоким уровнем надёжности, но при этом их доходность не высока. В ипотечном фонде базой для доходности служат ставки по ипотечным кредитам за минусом расходов на сопровождении фонда и комиссий, уплачиваемых банку при покупке у него закладных. При этом сложность управления таким фондом заключается в отсутствии развитого рынка закладных.
 
Доходность рентной недвижимости колеблется от 5% до 16% от текущей рыночной стоимости и зависит от сектора (коммерческий, жилой, складской и так далее), но при этом доходность сокращается за счёт затрат на обслуживание недвижимости (так же как и деловеперских проектов). Серьёзные недостатки здесь: высокая стоимость одного объекта и сложность текущей оценки актива, что затрудняет оценку результата инвестирования.

На мой взгляд наиболее выгодными являются инвестиции в строящуюся жилую недвижимость (квартиры), это прозрачный и достаточно ликвидный рынок. Цена отдельной квартиры невелика по сравнению, например, со стоимостью бизнес-центра и позволяет сформировать диверсифицированный портфель, распределяя риски между разными застройщиками и объектами.        

Кроме того, финасовый мониторинг, текущий мониторинг финансового положения строительных компаний и хода строительства позволяет по необходимости быстро продать объект, не дожидаясь критических осложнений.

На мой взгляд, этот сектор обладает оптимальным соотношением риска и доходности и предоставляет возможность технологично и эффективно управлять инвестиционным портфелем.